2.1.8 Programma 8 - Volkhuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing (VHROSV)

Portefeuillehouder(s):
B. Smeets en J. Schrijen

Verantwoordelijke afdelingshoofden:
J. Drummen (KCC), F. Geurts (ROG) en W. Jongen (T&H)

• 810 Ruimtelijke ordening
• 820 Grondexploitatie
• 830 Wonen en bouwen

Zoals de naam van het programma al aangeeft voeren we in dit programma alle taken en activiteiten uit die betrekking hebben op een zorgvuldige verdeling van de ruimte over de functies wonen, werken en recreëren etc. Ons ruimtelijk beleid en onze ambities die voortvloeien uit onze wijkontwikkelingsplannen worden uiteindelijk vastgelegd in bestemmingsplannen. 

De komende jaren ligt het accent op de voorbereiding van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, de uitvoering en actualisatie van de regionale en gemeentelijke Woonvisie en de Nota Samen Slim Sleutelen aan de stad 2.0, inclusief woningbouwprogramma. Samen vormen deze de basis voor de aanpak van de gevolgen van de demografische ontwikkeling (krimp) van de gemeente voor de ruimtelijke structuur en het woningaanbod. De komende jaren richten we ons vooral op het verantwoord toevoegen van nultredenwoningen voor de groeiende groep senioren. Daarbij geldt dat we bij voorkeur bestaand vastgoed transformeren dan wel incourant vastgoed onttrekken en de vrijkomende locaties herontwikkelen voor woningbouw. 

De door ons ingediende projecten voor de regiodeal —het “Buurtontwikkelplan Oud Nieuwenhagen en Op de Kamp” en “Lauradorp”— maken eveneens onderdeel uit van ons woningmarktprogramma, waarbij de transformatie in Oud Nieuwenhagen zich vooral richt op sloop, nieuwbouw en het inponden en renoveren/verduurzamen van kwetsbaar particulier bezit en in Lauradorp wordt gefocust op het toekomstbestendig maken van bestaande particuliere woningen.

Ruimtelijke ordening

Transformatie
Sinds vele jaren investeren wij in leefbaarheid en anticiperen wij op de demografische veranderingen in onze regio. Om richting te geven aan deze opgave is voor alle drie onze wijken een wijkontwikkelingsplan opgesteld, bestaande uit een analyse, een visie en een uitvoeringsprogramma. De uitvoeringsprogramma’s zijn geactualiseerd via de Nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad en de Nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad 2.0, inclusief woningmarktprogramma 2020-2025.

Net als andere jaren zijn er structurele kapitaallasten (incl. BTW) ter grootte van 100.000 euro in de begroting opgenomen voor het Transformatie Investeringsbudget. Rekening houdend met een afschrijvingstermijn van 35 jaar kan hiermee jaarlijks voor 3,5 miljoen euro aan investeringen worden vlot getrokken. 

Deze investeringen zijn bedoeld voor projecten in de openbare ruimte die verband houden met transformaties in de brede zin van het woord en passend binnen de ambities zoals vastgelegd in de bovengenoemde plannen. Daarbij kan primair worden gedacht aan het herinrichten van ruimte die ontstaat bij sloop of herstructurering, maar ook aan investeringen die bijdragen aan het toekomstbestendig maken van onze accommodaties (m.n. door verbeteren bereikbaarheid, optimaliseren parkeermogelijkheden), het opwaarderen van de verblijfskwaliteit in bijvoorbeeld de centra, het vergroten van de belevingswaarde van onze buitengebieden, het aanpakken van ‘rotte plekken’ et cetera.

Implementatietraject Omgevingswet
De nieuwe Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 juli 2022 in werking en biedt een nieuw stelsel van overzichtelijke, samenhangende en efficiënte regels. Eén van de doelstellingen van de Omgevingswet is om te komen tot een manier van werken, waarbij integrale planvorming en uitvoering centraal staan. Het uitgangspunt van de nieuwe wet biedt lokale overheden meer beleidsruimte om via maatwerk de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren in samenspraak met burgers en ondernemers. De wetgever wil met de Omgevingswet nadrukkelijk meer bevoegdheden bij gemeenten leggen. Het is belangrijk om te weten dat de doelstellingen van de Omgevingswet niet alleen bereikt kunnen worden vanuit de inhoud. Een gedragsverandering is nog belangrijker. Uit onderzoek blijkt dat de impact van de Omgevingswet voor gemeenten groot is. De Omgevingswet vergt van gemeenten aandacht voor de ontwikkeling van integrale (bestuurlijke) visies en de werkprocessen veranderen. Van de medewerkers worden andere kwaliteiten gevraagd en er zijn aanpassingen nodig in de informatievoorziening. 

Met de komst van de Omgevingswet vindt een decentralisatie plaats van een groot aantal rijksregels. Daarnaast gaat de doorontwikkeling van Digitaal Stelsel Omgevingswet nog veel vergen van de gemeentelijke organisatie. Er vindt in deze fase een (interbestuurlijke) discussie plaats met de rijksoverheid over de financiële consequenties van de invoering van de Omgevingswet. Vooral in relatie tot de decentralisatie van taken (geen taken zonder knaken-discussie) en de verschuiving van de invoeringsdatum van de Omgevingswet. De minister heeft medio 2021 in een brief aan de Tweede Kamer aangeven dat de discussie over de financiële consequenties interbestuurlijk wordt voorgezet. De verwachting is dat het interbestuurlijk overleg in 2022 plaatsvindt. Wij zullen de (landelijke) ontwikkelingen volgen en uw raad tijdig informeren.

Regionale Afstemmingskader Omgevingsvisie
Binnen de regio Parkstad wordt in 2022 verder gewerkt aan de totstandkoming van een Regionaal afstemmingskader Omgevingswet die voldoet aan de eisen van de nieuwe Omgevingswet. Het vormt inhoudelijk gezien de opvolger van de intergemeentelijke structuurvisie Parkstad. Het regionale afstemmingskader biedt een samenhangende, beleidsmatige basis voor de inzet van juridische, financiële of andere instrumenten ter realisering van de in Parkstad vastgelegde beleidsdoelstellingen. Het regionale afstemmingskader heeft een dynamisch karakter en vormt in elke Parkstadgemeente de basis voor de gemeentelijke omgevingsvisie. Het afstemmingskader wordt vastgesteld door de afzonderlijke gemeenteraden die ook in het proces van totstandkoming zullen worden betrokken. Vaststelling vindt naar verwachting in 2022 plaats. 

Internationale Bau Ausstellung Parkstad Limburg (IBA)
Medio 2016 is door de Ava het uitvoeringsprogramma van IBA Parkstad vastgesteld. Het programma omvatte 50 IBA-kandidaatprojecten. Vijf van deze projecten zijn ‘Landgraafse’ projecten: Wilhelminaberg, Slot Schaesberg, Surf en Leisurepark, Lauradorp en Kerkenplan Landgraaf. 

Bij drie van deze projecten (Wilhelminaberg, Lauradorp en Kerkenplan Landgraaf) is de gemeente Landgraaf aangewezen als projecteigenaar. Dit geldt ook voor het project Ikgroenhet, dat na een succesvolle pilot in Landgraaf een vervolg heeft gekregen in de gemeenten Landgraaf, Heerlen en Kerkrade. Bij enkele andere projecten is Landgraaf actief betrokken en onderdelen daarvan zullen in Landgraaf worden uitgevoerd (o.a. Leisure Ring & Leisure Lane). De stand van zaken van de genoemde IBA-projecten verschilt. 

In verband met Covid-19 is de start van het IBA-expojaar uitgesteld van medio 2020 tot medio 2021 en sluit in de zomer van 2022. De kosten van dit uitstel worden door de partners opgebracht. Tijdens dit jaar zullen vele evenementen worden georganiseerd en zullen de verschillende projecten worden uitgelicht. Tot die tijd, en eventueel ook daarna, zal de gemeente Landgraaf zich met de andere betrokkenen inzetten om de IBA-projecten tot een goed einde te brengen.

Grondexploitatie

Er is op dit moment één lopende grondexploitatie (Fresh Valley I); het is niet ondenkbaar dat in het kader van de uitvoering van de nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad en/of de afspraken binnen de Regiodeal we nog één of meerdere grondexploitaties gaan opstarten. 

Wonen en bouwen

Wonen/volkshuisvesting
Op basis van de diverse onderzoeken en ons eigen woonbehoefte-onderzoek uit 2019 stellen wij vast dat Landgraaf nog steeds een aantrekkelijke woongemeente is die zich in veel opzichten positief onderscheid ten opzichte van omliggende (stedelijke) gemeenten. Dat resulteert in een relatief laag leegstandspercentage, een hoge waardering voor woning en woonomgeving, een relatief hoge gemiddelde WOZ-waarde per m² en een relatief hoge ranking voor wat betreft de prestaties op de koopwoningmarkt.

De opgave voor de Landgraafse woningmarkt is vastgelegd in de in juni 2020 door de raad vastgestelde Nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad 2.0, inclusief woningmarktprogramma.

Gelet op de bevolkingsontwikkeling heeft Landgraaf geen kwantitatieve woningbouwopgave. Wel is er sprake van een kwalitatieve opgave, omdat de vraag onvoldoende aansluit op het woningaanbod. De belangrijkste opgave voor de gemeente is om met het toekomstige woningbouwprogramma die woningen toe te voegen waar in de toekomst blijvend behoefte aan is. Zo neemt het aantal huishoudens de komende jaren weliswaar af, maar groeit het aantal 75-plussers. Dit maakt de bouw van levensloopbestendige seniorenwoningen noodzakelijk. Met het toevoegen van dit soort woningen wordt bovendien de doorstroming op gang gebracht, waardoor ook andere doelgroepen meer mogelijkheden krijgen om hun woonwensen te vervullen. 

Binnen de regio Zuid-Limburg zijn woningmarktafspraken gemaakt om te voorkomen dat er te veel woningen aan de woningmarkt worden toegevoegd. Op grond van eerdere afspraken moesten nieuwe woningbouwplannen daarom ook worden gecompenseerd. Ofwel via de sloop van een gelijk aantal woningen als dat er wordt toegevoegd, dan wel via het betalen van een financiële compensatie. In de praktijk heeft dit de realisatie van sommige projecten vertraagd.

Eind 2020/begin 2021 hebben alle gemeenten in Zuid-Limburg de beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen” vastgesteld. Hiermee wordt de compensatieplicht voor goede woningbouwplannen (tijdelijk) losgelaten. Deze versoepeling draagt bij aan een versnelde realisatie van de Landgraafse woningbouwinitiatieven. De vaststelling van deze beleidsregel heeft tot gevolg dat het aantal aanvragen voor de bouw van woningen is toegenomen.

In de geactualiseerde Nota Samen Slim Sleutelen aan de Stad 2.0 wordt meer aandacht geschonken aan enkele bijzondere woonvormen, zoals ‘tiny houses’, mantelzorgwoningen en woonwagenstandplaatsen. Voor de huisvesting van woonwagenbewoners dient de gemeente – conform het rijksbeleidskader - beleid op te nemen in de gemeentelijke woonvisie. Bij de opstelling van de nieuwe Woonvisie, waar de voorbereidingen in 2021 voor zijn gestart, wordt deze doelgroep meegenomen. Ook gaat de gemeente met de corporaties in gesprek om de woonwagenstandplaatsen over te dragen aan de corporaties. Dit vanuit het besef dat de corporaties moeten voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners die tot de doelgroep behoren.

In 2022 werken wij samen met corporaties en ontwikkelaars aan de volgende projecten:
1.    De oplevering van 12 huurwoningen aan de Caeciliahof, alsmede 5 grondgebonden huurwoningen en één koopwoning aan de Gatestraat.
2.    De oplevering van 21 levensloopbestendige huurwoningen in Heiveld waar voorheen duplexwoningen stonden en het consuminderhuis was gevestigd.
3.    De start van de bouw van fasen 3 en 4 van het project de Bousberg.
4.    De realisering van woon-/werkeenheden in het voormalige basisschoolgebouw en de naastgelegen apotheek op de hoek van de Stationsstraat/Hoofdstraat.
5.    De realisering van appartementen voor ouderen met een zorgvraag In de voormalige basisschool Bei de Ling.
6.    De bouw van een zorgcomplex op de hoek Emmastraat/Prins Bernhardstraat.
7.    Aankoop en sloop van incourant vastgoed langs de Hoogstraat met als doel de Hoogstraat te transformeren van winkelstraat naar woonstraat en waarbij tevens de mogelijkheid wordt gecreëerd om de Hoogstraat vanuit verkeersveiligheid anders in te richten.
8.    Planuitwerking en start bouw op de locatie Kloosterstraat 1 en 3.
9.    De nieuwbouw van 11 betaalbare koopwoningen op de locatie van de basisschool de Wendelwiek.
10.    De sloop van het voormalige kerkgebouw in het Eikske en de realisatie van een complex met zorgwoningen.
11.    De bouw van 8 grondgebonden koopwoningen in de aan de Reeweg gelegen kerk Abdissenbosch.
12.    De sloop van een gedateerde garage aan de Heerlenseweg en de bouw van 12 middeldure huurappartementen op deze locatie en in het naastgelegen kantoorpand.
13.    Muziekschool
14.    Planvorming en voorbereiding van overige plannen die zijn opgenomen in ons woningmarktprogramma, waarbij het tempo mede zal worden bepaald door o.a. 
a.    De snelheid waarmee locaties beschikbaar komen (aankoop en evt. sloop)
b.    De ontwikkeling van de bouwkosten
c.    Conjuncturele ontwikkelingen
d.    Stikstof en PFAS-problematiek 

Lauradorp

In het woningbouwprogramma besteden wij ook aandacht aan de belangrijkste categorie, namelijk de bestaande woningvoorraad. Het ‘belangrijkst’ omdat dit een gegeven is en vernieuwing van de voorraad nooit gelijke tred kan houden met de demografische ontwikkeling van de regio. Circa 65% van de Landgraafse woningvoorraad is particulier bezit. Op het onderhoud, renovatie dan wel transformatie van deze woningen hebben wij maar heel beperkte invloed. Toch zijn we voor het behalen van resultaten op diverse maatschappelijke opgaven vaak mede afhankelijk van de particuliere woningeigenaar. Daarbij denken wij aan energietransitie, klimaatadaptatie, het levensloopbestendig maken van de eigen woning zodat langer thuis wonen mogelijk wordt. Daarnaast worden woningeigenaren nog geconfronteerd met het reguliere onderhoud van de woning. Feitelijk gaat het om de transformatie van de particuliere woningvoorraad naar een duurzame en toekomst- en levensloopbestendige woningvoorraad. 

Om woningeigenaren te helpen of te stimuleren om maatregelen te treffen aan de eigen woning hebben we al diverse regelingen in het leven geroepen: de afkoppelsubsidie, het klimaat- en duurzaamheidsfonds, het zonnepanelenproject, de pilot woningisolatie en de campagne langer thuis wonen. Ons zonnepanelenproject heeft laten zien dat ondersteuning en ontzorging door de overheid ertoe leidt dat er een enorme versnelling ontstaat. Minder duidelijk, maar toch vergelijkbaar zien wij bij het ‘Ikgroenhet!-project’ dat bewoners hun tuinen best willen vergroenen maar dat een stuk ontzorging van de kant van de overheid helpt om die stap te zetten. 

In het IBA en Regiodeal project Lauradorp willen wij ervaring opdoen die gebruikt kan worden bij de verdere doorontwikkeling van deze ambitie. Daarnaast voorziet ook de Woonwijzerwinkel in een extra mogelijkheid om onze inwoners te ondersteunen bij het verduurzamen van de eigen woning.

Vergunningverlening
De uitvoering van vergunningverlening geschiedt voor meer dan 95% op afspraak en nagenoeg volledig binnen de wettelijk gestelde afdoeningstermijnen. 

Toezicht en Handhaving
Bouw- en woningtoezicht vindt plaats op basis van het jaarlijks vast te stellen Handhavingsuitvoeringsprogramma en de uitgangspunten uit het Handhavingsbeleidsplan 2020-2024.
Naast de reguliere controles op verleende omgevingsvergunningen bouwen vinden er ook specifieke controles plaats onder andere naar aanleiding van meldingen en klachten waarbij de prioritering ligt op brandveiligheid, constructieve veiligheid en gezondheid en daarnaast ook steeds meer op het gebruik op basis van het bestemmingsplan.

  

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het aantal woningen in de gemeente de laatste jaren is toegenomen. De leegstand daarentegen is in diezelfde periode gedaald van 3,0% naar 2,3% (een leegstandspercentage van rond de 2% geldt als een gezonde leegstand). Dit betekent dat - ondanks de toevoeging van deze woningen - het leegstandspercentage binnen de gemeente is gedaald.

In de begroting wordt verder melding gemaakt van het feit dat wij ook de komende jaren de ambitie hebben om nog extra woningen toe te voegen. Deze woningtoevoegingen zijn enerzijds nodig op grond van de kwalitatieve opgave die de gemeente heeft. Met name omdat het aandeel ouderen als ook het aandeel 1 en 2 persoonshuishoudens de komende jaren toeneemt. Dit vraagt om meer levensloopbestendige woningen. Anderzijds blijkt ook dat er knelpunten zijn in de doorstroming op de woningmarkt. De bouw van levensloopbestendige nultredenwoningen is ook nodig om deze doorstroming weer op gang te brengen. Ons woningbouwprogramma voorziet hierin. De bouw van dit soort woningen heeft tot gevolg dat senioren hun (vaak te grote) eengezinswoning kunnen ruilen voor een beter passende woning en dat de vrijgekomen woningen beschikbaar komen voor starters en gezinnen. Bovendien sluit de bouw van dit soort woningen goed aan bij de uitkomsten van het vorig jaar gehouden woonbehoefteonderzoek.

Daarnaast is er wel sprake van een negatieve kwantitatieve opgave. Op basis van prognoses moeten er in de gemeente in de periode tot 2030 circa 450 woningen aan de voorraad worden onttrokken.
Het toevoegen van nieuwe woningen heeft dan ook tot gevolg dat de onttrekkingsopgave op termijn mogelijk verder wordt vergroot. 

Toch is de sloop van woningen - gelet op het lage leegstandspercentage – op dit moment niet aan de orde. De laatste jaren hebben we geconstateerd dat de prognoses ten aanzien van de daling van het aantal inwoners en huishoudens een gunstiger verloop hebben gehad dan 10 jaar geleden nog werd gedacht. Ook het feit dat ons leegstandspercentage een gunstiger verloop kent ten opzichte van de omliggende gemeenten geeft ons de overtuiging dat ons woningbouwprogramma in balans is met de opgave en de behoeften op de woningmarkt. Wel zullen wij de ontwikkelingen op de woningmarkt jaarlijks monitoren en daar waar nodig ons programma bijstellen of temporiseren.
Met de bouw van kwalitatief goede woningen voor de juiste doelgroepen en met het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, is het verantwoord om de komende jaren extra woningen toe te voegen. Op deze manier kunnen wij onze positie als aantrekkelijke woongemeente behouden en verder versterken.

Financiën totale programma

Voor een gedetailleerdere toelichting van alle mutaties in baten en lasten per taakveld verwijzen wij naar bijlage 2 (lasten en baten per taakveld).

De volgende investering maakt deel uit van dit programma:
De investeringsuitgaven in 2022 van € 3,5 miljoen euro totaal, betreft de volgende investering:
Taakveld 830 Transformatie investeringsbudget                             € 3.500.000

  

De presentatie van de IBA-projecten is in verband met Covid-19 uitgesteld en het project zal in 2022 aflopen.

R10
Naar verwachting zullen de legeskosten gaan afnemen als gevolg van de inwerkingtreding van de WKB (op 1 januari 2022). Tevens zijn er mogelijkheden a.g.v. de Omgevingswet om meer of nieuwe leges te heffen op bv. principeverzoeken (hoger tarief) of milieuvergunningen (nieuw)
De wijze en hoogte van kostenverhaal bij ruimtelijke plannen worden nog onderzocht. Alles bij elkaar maakt dit het nu nog onzeker wat de impact is van de invoering van de Omgevingswet op de nu geraamde omvang van de leges. De impact (positief of negatief) zal sterk afhangen van de keuzes die nog gemaakt moeten gaan worden bij de invoering. Reden om vooralsnog slechts een PM-post op te nemen.